我如何购买首个房地产投资物业

投资物业如何

我之所以决定投资房地产,是因为我和妻子正在讨论如何为我们的第一个孩子的财产提供资金。 学院。当我们启动529计划时,她才几个月。但是,我对此感到不舒服,因为在我看来,股票市场就像一个赌场,其价值上下波动太大。股票价值似乎受到大投资者,大公司和政府的操纵。实际上,美元本身受到很大的操纵“quantitative easing”自美国脱离禁运以来一直被切断。 1970年代的标准。另一方面,我的一些朋友从REI中获利,并获得了稳定的每月现金流量。因此,我花了整个暑假将时间花在学习房地产投资(REI)上,将其作为一种更稳定的投资。

我在个人住宅上使用房屋净值信用额度(HELOC)为购买提供资金。 HELOC的初始利率为1.5%,为期6个月。正常利率将在5%左右,但我还没有看到,所以在不久的将来我可能会略微降低CAP利率。该物业的现金流量为正,我进入了一个调味期,可能会开辟更多的融资选择。这房子已经装修好了,所以我不用担心多年的资本支出。我花了很多时间与其他人一起研究和讨论REI。

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我的研究过程

REI首次购买我的研究过程包括阅读书籍,博客,收听播客,例如 口袋更大,并查看我的本地市场。我从公共图书馆借了有关房地产投资的书籍。我在网上搜索了博客文章。我在REI网站上注册了会员资格,以便阅读更多内容。我每天都花时间在YouTube上收听REI播客。我绕着我感兴趣的投资区开车。我参加了开放日活动。我跟当地人说过 房东 关于他们的租金价格。看到实际数字以及这些数字如何为我们带来现金流量,导致我们决定进入REI,我们的使命是提供负担得起的优质租赁住房。

在我和我妻子看来,投资房地产是投资我们资源的最佳方法。房地产价值基于地理位置,长期来看,价值总是在增长。而我们在401k和IRA值上的投资却在上下波动,在过去的17年中,我们发生了两次重大崩溃。我们想知道如果在经济不景气期间(如想在2​​008年退休的人们)需要提取资金会发生什么情况?

使用房地产,我们可以拥有每月现金流量,冲销税款折旧,并且房地产价值会随着时间的推移而升值。因此,我们开始研究一些市场。

我发现,根据地理位置的不同,不同城市的市场状况也大不相同。我花了很多时间来分析我当地一些社区的交易。但是,由于我没有业务经验,我的律师建议咨询一家批发公司。我发现批发商找到交易并将其出售给投资者。他们还修复和管理财产。这使REI变得更简单,因为我有其他人可以为我找到交易并完成很多工作,从而减少了我可能做出的错误决定的数量。价格上有加价,因此批发商也能赚钱。

我联系了批发商,并与他们的一位代理商会面。他带我参观了一个州外市场。我喜欢自己看到的业务,以及通过修复过程如何为社区增加价值。因此,我开始为我们的新业务打下基础。

开始我的租赁业务

我会见了房地产律师,开始了这项新业务。他介绍了开展新业务的过程以及如何保护自己免受诉讼。为业务提供资金很重要。我之间应该分开 “此人” 和我 “这生意”。他们应该有单独的银行帐户。资金不应混在一起。律师还把我介绍给了同时也是REI的会计师。我们遇到了一位会计师,他帮助我们加深了对业务的了解,以及我们在税收方面可以做或不能做的事情。我继续研究房地产并分析交易。我的妻子帮助我创建了一个电子表格,使交易分析变得更加容易。我们按照Robert Kiyosaki的建议在报价前先看了100笔交易,这样您就可以了解市场和期望支付的价格以及典型的租金。最后,我们找到了第一笔交易。

寻找投资物业

我们的第一个投资物业是与我合作的批发商列出的州外交易。由于投资回报率(ROI)太低,我决定不在本地购买。价格高昂,租金太低,无法获得丰厚的回报。我们购买的交易是当地房地产价格的三分之一,但租金收入是当地租金收入的三分之二。我们没有花很多时间来分析交易,因为我们有一个系统。我们很快就知道这笔交易符合我们的标准。此外,设施包括三个车库和一个围栏的后院。

我给妻子看了几笔交易,都在同一个城市。这些交易的回报相当,但是她最喜欢这笔交易,因为它有三个车库。我们决定继续这笔交易,所以我打电话给我的经纪人并提出要约(这是他将交易发送给我们的同一天)。这段时间开始了,我花了很多时间从事REI业务。

修理财产

我们在大约一周内完成了交易,并在交易完成后的两周内开始了修复。完成交易需要大量的电话,电子邮件,签名的文件以及尽职调查的时间。该交易原定在我们提出要约后的几天内完成。我与我的律师进行了长时间的电话交谈,他提出了一些重要的看法并提出了一些重要的考虑因素。我在合同中增加了包括修复在内的合同,然后签署了协议。我从我们的银行帐户和HELOC汇入现金。在那些日子里,我使用Docusign在计算机上花费了大量时间。

那个周末的晚些时候,我乘汽车去看房。批发公司的当地合伙人会见了我,并参观了物业。他同意更换屋顶,即使那不在合同中!我对他打算对这所房子进行全面修复感到高兴。

我们正在征求房客和租金收入。

经过七个星期的修复后,酒店看上去很棒。屋顶按照承诺做得很好。管理公司拥有自己的员工进行修复工作,并且通过完成大量物业改进了他们的系统。我没有参与修复过程。由于这一切都得到了照顾,因此我可以专注于我的家人和全职工作。

修复财产
厨房更新结果很好。

我们开车出去看看,并收到了物业管理公司的放映。该物业看起来零售等级,租金已准备就绪!

租用 the house

该物业已出租 之前 它甚至投放市场。房客喜欢这个位置和设施,还有很多车库空间。全面翻修并完成绘画后,房屋内外看起来都非常漂亮。我已经在康复合同之外支付了额外的钱,以便从前院拆除一个大的枯树树干。 这一决定大大改善了该物业的外观。

根据当前的Craigslist广告以及我之前与管理公司所有者有关物业设施的对话,我们协商的租金价格略高于预期。 我们进行了已签约的租赁,并且正在走向我们的第一个现金流量。

赚钱!

终于,一个月后,我们等待的时刻到了: 我们收到了第一笔现金流量付款! 支付给我们的第一笔款项较少,因为第一个月的租金已打折给租房者。此外,管理公司将收取首付款的75%。从现在开始,我们预计在扣除运营费用后每月会有现金流量。每月支出包括税金,保险,空缺,维修,财产管理和资本支出。

概要

我们希望我们的第一处房产能给我们带来与股票市场相当的回报,并给我们每月现金流量。我们的总投资额小于维修后价值,因此我们可以在需要时出售它以获取利润。

从关闭到支付第一笔租金花了两个月的时间。对我们来说,这是一次很好的经历。因为我们已经开始了调味期,所以获得第一笔交易将有助于我们吸引更多的贷款人来帮助我们进行未来的交易。与批发商的合作帮助我们找到了很多东西,进行了修复和管理物业。那使我不堪重负。不利的一面是,它使我们损失了较低的回报。

我的下一步是了解如何使用折旧来减轻税收负担。我期待找到下一笔交易,但我会仔细考虑当前的市场状况,因为购买时会获利。

您是否拥有投资物业?想要分享任何细节或您的情况如何?

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1条评论

  1. 谢谢你分享你的故事!一世’我从未与批发商合作过。很高兴听到它运作良好。听起来您花了一些时间但没有做’不要挂在分析上。您知道自己想要什么,并在符合条件时采取了行动。听起来您已经付清了所有现金。这是什么市场?自从您关闭并租房者搬进来以来,PM公司的情况如何?


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